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专家:如何让“以房养老”健康发展

“以房养老”经过了试点阶段,迎合了社会的需求,但在具体操作中,缺乏相应部门的监管,给了犯罪分子可乘之机。因此,要从制度层面对监管机构予以明确。

一些公证机构给出的“便利”,也助推了“以房养老”骗局的展开。

如果老人能够证明理财公司和出资方恶意串通,损害第三方的合法权益,或者存在欺诈,可以主张撤销合同。但主张撤销需要老人有足够的证据,承担举证责任。

要严厉打击犯罪行为。老年人也要时常警醒自己,遇事和年轻人多商量,咨询律师,不要轻易去公证处这种和财产有紧密关系的地方签订不清楚的文件,要看好钱袋子。

自2014年7月,老年人住房反向抵押养老保险(即“以房养老”保险)试点以来,许多公司打着“以房养老”旗号从事金融诈骗,参与其中的老人,不仅没拿到养老金,还失去了房屋。事件发生后,虽然一些涉事公司被追究刑事责任,但老人仍然面临失去房屋的风险。

“温馨”的以房养老诈骗套路

据《新京报》报道,2017年4月,59岁的吴岚被中安民生(指北京中安民生资产管理有限公司及中安民生养老服务有限公司)位于北京市昌平区的养老一站式服务大厅开办的免费声乐课程吸引。每周一到周五,服务大厅内还有免费的民族舞、书法等课程。老人在参加课程的同时,登记身份证信息和电话号码就会成为中安民生的会员,可免费参加公司组织的外出旅游活动。被这些好处吸引,吴岚注册成了会员。

吴岚称,在外出旅游的过程中,中安民生的业务员会经常组织学习了解“以房养老”理财项目。业务员平时在生活中也处处关心她,“有时比自家孩子还周到”。

一年的时间里,禁不住业务员的宣传诱惑,吴岚和丈夫将北京的两套房产抵押贷出471万元,投进了中安民生所谓的“以房养老”理财项目,每月能拿2.3万余元的“养老金”。然而,原本答应向出资方还本付息的中安民生,2019年1月却没替他们还款。出资方通知吴岚,如果还不上钱,按照二者的合同约定,房子可能被强制拍卖。吴岚自己垫付了5.7万余元的利息后,从此惶惶不可终日。

据媒体的报道,中安民生共有600余名抵押房产、换贷投资的客户,涉及资金十多亿元。

代理其中一名受害老人王明海(化名)案的北京德和衡律师事务所律师郭润春告诉记者,中安民生以“以房养老”名义骗老人押房投资的行为已经形成了套路:

第一步,介绍“以房养老”项目的好处骗取老人信任。他们会告诉老人,房子闲着也是闲着,不如抵押出去借款,所得到的钱交给中安民生理财,中安民生负责给出资方还本付息,并按期支付给老人养老金,这样既盘活了资产,又赚到了钱。

第二步,介绍出资方将老人房屋进行抵押。业务员在对房屋进行估值后,给老人介绍一个出资方,让老人以公司周转需要资金等理由,将房屋抵押出去,而这个价格明显会低于市场价格。随后,业务员会带老人到房管局,将老人的房本办理抵押。

第三步,签署房屋抵押贷款合同,条款具体内容不告诉老人。老人和出资方签署房屋抵押贷款合同,借款利息年化在12%到24%之间。而老人对此并不知情,甚至是在空白合同上签字。出资方为了保证能收回借款,也要求老人在公证处办理公证手续,如果到期不能还钱,自愿拍卖房产抵债,有些老人根本不清楚条款的存在。

事实上,仅仅几个月后,老人们的收益便不再到账,更被出资方胁迫还款。“中安民生为老人绘制的‘以房养老’蓝图,更像一张无法兑现的空头支票。”郭润春说。

2019年4月9日,北京市公安局海淀分局发布通告称,针对群众举报称其辖区内中安民生从事非法集资一事,经海淀警方侦查,对涉事公司实际控制人李某某等88名犯罪嫌疑人刑事拘留。目前,公安机关仍在对该案进行侦查。

一路绿灯的“以房养老”骗局

根据规划,“以房养老”政策是指老人把自有的产权房屋抵押给保险公司,继续拥有对房屋的占有、使用、收益及经抵押权人同意的处分权,居家养老直至身故;保险公司按合同规定,每月支付一定资金用于老年人养老,并在老年人去世后通过继承人配合,处置抵押房产并收回前期支出成本,处置所得若有剩余,归继承人所有。

据悉,“以房养老”保险试点推广以来,只有四家保险公司获得了资格。那些不具备资格的公司是如何打着“以房养老”的旗号行骗的?

“一听有国家背景,就深信不疑了。尤其‘以房养老’又是近年来国家倡导的政策。”多位中安民生客户接受媒体采访时表示,中安民生自称和中国老龄事业发展基金会老年健康基金管理委员会、恩派公益组织发展中心、中国社会福利基金会养老事业发展基金均有合作。记者注意到,在媒体报道中安民生涉嫌诈骗后,上述机构都通过媒体或官网发布声明,表示和中安民生无关,或者早已取消了相关合作。

公证处不严格操作公证程序,也助推了“以房养老”骗局的形成。近年来曝光的“以房养老”骗局中,出资方会和老人签订房屋抵押合同并进行公证,公证书中赋予了合同强制执行效力的条款,即老人在无法还本付息时,公证处可以开具强制执行证明,无需经过审判程序,法院可以直接拍卖房产,用卖房款还钱。有些老人还会和理财公司的业务员签订全权委托协议,他们可不经老人同意,代为查询、签署房产抵押、解押,代为出售房产并代收房款。受骗老人称,合同中大量的专业内容他们根本不清楚,也没人解释就让签名,5分钟就能办一个公证。而这些公证等于将自己的权利全盘出让,也成为日后维权的最大障碍。

在司法部发布的《关于公证执业“五不准”的通知》中,要求不准为未查核真实身份的公证申请人办理公证,不准办理非金融机构融资合同公证,不准办理涉及不动产处分的全项委托公证,不准办理具有担保性质的委托公证,不准未经实质审查出具公证书。2017年7月,在媒体陆续曝光“以房养老”诈骗问题后,司法部责成北京市司法局展开核查。同年8月,北京方正公证处因违规办理“以房养老”公证被停业整顿半年。

事实上,“以房养老”的骗局不是第一次出现。记者查看裁判文书网发现,2015年以赵海佳为法定代表人的北京火星时空网络科技有限公司,借助“以房养老”的名义,至少让17名老人上当受骗,涉案金额达3100万元。北京市人民检察院第一分院以涉嫌诈骗罪对其提起公诉后,赵海佳于2018年被判处无期徒刑。

被骗老人维权难

实施“以房养老”诈骗的人接受刑事处罚,固然让受害者感受到司法正义,但如何保住抵押出去的房产,才是让他们当下最焦虑的问题。

据《中国青年报》报道,2017年北京老人沈山在遭遇了“以房养老”骗局之后,房屋被出资方强行占有,75岁的他带着一家四口在街头流浪半年。在中安民生的“以房养老”骗局中,手持房本的出资人收不到钱时,开始对老人进行各种催收。有的老人房屋门锁已被换,有的锁芯被堵了东西,还有的老人白天都不敢待在家里,就怕催债的上门。

南开大学法学院教授陈耀东告诉记者,从民法上来说,在老人和出资方签订的房屋抵押合同中,抵押人是老人,抵押权利人是出资方,像中安民生这样的公司在某种程度上只是起到了中介的作用。在老人无法还本付息的情况下,出资人可以要求老人腾挪房屋,甚至可以状告老人。因为借贷关系是真实存在的。

“如果老人能够证明理财公司和出资方恶意串通,损害第三方的合法权益,低价出售老人的房产,根据合同法的规定,房屋抵押合同就没有效力,公证文书也应当撤销,老人的房屋自然可以保留下来。”陈耀东说,从另一方面来说,如果理财公司和出资方存在欺诈行为,老人可以主张撤销合同,自然也能保全房产。但合同撤销有时间的限制,需要在合同签订的一年之内提出。而这两种使合同失效的办法,都需要老人有足够的证据,承担举证责任。

郭润春告诉记者,他目前正在帮他的当事人收集证据,表明出资方和中安民生构成恶意串通,以使合同无效。

在之前发生的类似案件中,老人追回房屋的情况其实并不乐观。记者注意到,近日裁判文书网公布的广艳彬主导的“以房养老”诈骗案中,47户老人中,截至2018年10月,只有2户老人通过民事诉讼追回了房产。

抵押房产合同生效,过户也是一道手续。郭润春说,他到海淀区房管局反映了当事人出现的情况,工作人员告诉他可以先提起民事诉讼,帮助老人维护权益。如果将来出资人起诉老人拍卖房产的话,他们会密切关注此事,不会轻易拍卖。

专家:加强“以房养老”制度建设

“以房养老”保险本是国家推出的多元化养老方式的一种,如今却被不法分子当成行骗的工具。多名专家学者呼吁,必须提高违法成本,加强“以房养老”制度建设。

陈耀东认为,“以房养老”经过了试点阶段,到现在在全国推广,迎合了社会的需求,但在具体的操作中,缺乏相应部门的监管,给了犯罪分子可乘之机,因此,要从制度层面对监管机构予以明确。

“这里面还有一个深刻的法理问题。”陈耀东说,现有的法律规则只是对一般性的抵押进行规范,有着成熟的、标准化合同,但“以房养老”保险涉及的是房屋反向抵押问题,对于保险公司反向给老人钱的制度规定比较缺乏。“对于老人来说,他不清楚反向抵押的合同应该是什么样的,一些公司借此钻漏洞,造成现在市场上的混乱局面。”陈耀东建议,要及时出台房屋反向抵押法律规定,形成一个成熟的合同文本供老人使用。

中国人民大学法学院教授刘俊海表示,一些公证处给出的“便利”,也助推了“以房养老”骗局的展开。这些单位要严格自律,禁止为不法行为背书。相关单位也要爱惜自己的羽毛,知晓自己的名誉被滥用后,要及时督促撤销,并发表声明告知外界。

对于有些“以房养老”诈骗案件,出资方和理财公司串通起来欺骗老人,公证处开“绿灯”的现象,刘俊海建议,要调查清楚诈骗的所有环节,确认不同的人在链条中扮演的角色和承担的法律责任,依法严厉打击。

“银发市场风险多发,老年人也要时常警醒自己,遇事和年轻人多商量,咨询律师,不要轻易去公证处这种和财产有紧密关系的地方签订不清楚的文件,要看好钱袋子。”刘俊海建议,如果遇到“以房养老”骗局的行为,要第一时间去公安局报案,并存好证据,依法理性维权。

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